Detrazioni fiscali
1.6. ALIENAZIONE DELL’IMMOBILE SUL QUALE SONO STATI REALIZZATI INTERVENTI CHE DANNO DIRITTO ALLA DETRAZIONE
Art. 16-bis ,co. 8°, T.u.i.r.
“In caso di vendita dell'unita' immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unita' immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.”
Nonostante la norma citata faccia espresso riferimento alla “vendita” si ritiene, anche sulla base della prassi dell’Agenzia delle Entrate formatasi sotto il vigore della l. n. 449/1997 e successive modificazioni, che il termine sia riferibile a qualsiasi tipo di trasferimento, ivi compresi quelli a titolo gratuito.
Qualora nell’atto di trasferimento sia stata omessa la riserva della detrazione in capo alla parte alienante, l’AE ammette il ricorso a un atto integrativo contenente tale clausola.
“(…) in mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate possa essere ottenuta solo mediante la stipula di un atto integrativo del precedente atto di trasferimento, redatto con le stesse forme del medesimo (atto pubblico o scrittura privata autenticata a seconda della forma utilizzata). Nell’atto integrativo le parti del contratto originario dovranno espressamente dare atto dell’accordo fra le parti stesse, esistente sin dalla data del rogito anche se non formalmente recepito, di mantenere in capo al venditore le residue rate di detrazione, ferme restando le restanti pattuizioni, comprese quelle riguardanti il prezzo di acquisto.
Ciò implica, naturalmente, che l’acquirente non dovrà avvalersi della detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuto l’acquisto, essendo la fruizione della detrazione incompatibile con la volontà, da manifestare nell’integrazione dell’atto di acquisto, diretta a mantenere la detrazione residua in capo al venditore”. (Cfr. Nota AGE – Direzione Centrale Normativa n. 0122870. 22-10-2013).
In sede di registrazione l’atto sconta l’imposta di registro nella misura fissa di Euro 200 e l’imposta di bollo nella misura di Euro 45.
Secondo l’AE, inoltre:
= il trasferimento di una quota dell’immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente;
= in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario;
= in caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”; la condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.