Notaio Palermo (PA) - Studio Notarile Sireci - News e Approfondimenti

Immobile abusivo

* Cassazione, ordinanza 23 gennaio 2023, n. 1897, sez. I civile

La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, sicché deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile oggetto dell'atto traslativo, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. La dichiarazione richiesta dal D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 122 del 2010 - per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali non di garanzia su unità immobiliari urbane – riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell'immobile, ma anche dei dati catastali, in quanto essi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali, sicché la sua omissione, stante la finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale perseguita dalla norma, determina la nullità assoluta dell'atto. La vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo, ma privo della licenza di abitabilità, non è nulla per illeceità dell'oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l'obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma è solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l'obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l'immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l'inadempimento.

Agevolazione . art.19 L.74/87

Cassazione, ordinanza 7 settembre 2022, n. 26363, sez. VI – 5

Agevolazione art. 19 L. 74/1987 – contratti della crisi coniugale – quote sociali

Va riconosciuta l'applicabilità dell'esenzione di cui alla L. n. 74 del 1987, a tutti gli atti e a tutte convenzioni che i coniugi pongono in essere nell'intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti allo scioglimento del matrimonio o alla separazione personale, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni mobili ed immobili all'uno o all'altro coniuge. Detti accordi possono essere qualificati come contratti tipici, denominati "contratti della crisi coniugale", la cui causa è proprio quella di definire in modo non contenzioso e tendenzialmente definitivo la crisi. L'accordo patrimoniale concluso in sede di separazione può avere ad oggetto il trasferimento di beni immobili ma anche la cessione di quote sociali con l’applicazione del regime di favore di cui alla L. n. 74 del 1987, art. 19. La norma esentativa, infatti, non opera alcuna distinzione tra atti aventi ad oggetto beni immobili e atti riferiti a beni mobili, né, contiene una limitazione dell'ambito di operatività del regime di esenzione alle sole imposte indirette.

Agevolazioni prima casa: Cassazione

Cassazione, ordinanza 2 febbraio 2023, n. 3123, sez. V

Imposta di registro – IVA - Agevolazioni prima casa - Coniugi - Acquisto separato del diritto reale di godimento - Requisito della residenza familiare

In tema di imposta di registro (e IVA) e dei relativi benefici per l'acquisto della prima casa, ai fini della fruizione degli stessi, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile va riferito alla famiglia, e non assume rilievo la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell'art. 177 c.c. Tale principio non è applicabile nell’ipotesi di acquisto in regime di separazione del diritto di abitazione da parte di entrambi i coniugi ove uno solo di essi abbaia trasferito la residenza nel termine di diciotto mesi. Ciò in quanto l'acquisto del diritto assume una connotazione "egoistica" (o "individualistica") in capo a ciascuno dei coniugi, e i bisogni della famiglia non sono riferiti al diritto del nucleo familiare in quanto tale: a quest'ultimo si attribuisce rilevanza in via meramente indiretta, cioè per il tramite del titolare del diritto di abitazione, che resta il "protagonista" della fattispecie.

Agevolazioni prima casa e Comunione legale

Cassazione, sentenza 19 luglio 2022, n. 22557, sez. V

Agevolazioni per l'acquisto della prima casa - Coniugi in regime di comunione - Requisito della residenza familiare - Sussistenza - Acquisto separato o congiunto del bene stesso - Rilevanza - Esclusione.

In tema di imposta di registro e dei relativi benefici per l'acquisto della prima casa, ai fini della fruizione degli stessi, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile va riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che l'immobile acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell'art. 177 c.c., quindi sia in caso di acquisto separato che in caso di acquisto congiunto del bene stesso.

dall'Agenzia delle Entrate( https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/benefici-prima-casa ):

L'acquisto con i benefici "prima casa"
Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale
il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora
l’acquirente ha determinati requisiti.
Le imposte agevolate
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

• Iva ridotta al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

Caparra Confirmatoria

CONTRATTO PRELIMINARE - Cassazione, ordinanza 29 novembre 2022, n. 35068, sez. II civile

La funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria - che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) - ben può essere assolta anche dalla dazione differita (ossia, nel caso di specie, in epoca successiva alla stipulazione del contratto preliminare), così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna (nella fattispecie, il termine fissato per la dazione) sia anteriore a quello di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare - ossia, nella fattispecie, alla scadenza del termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo. In tema di caparra confirmatoria, le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni che ne sono derivate. Prima di tale momento non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo. Pertanto, se è vero che l'ipotesi prevista come ordinaria dalla norma è quella della dazione della caparra a mani del destinatario al momento della conclusione del contratto, ciò non esclude la possibilità di effettuarne la traditio secondo modalità e tempi diversi, purché compatibili con il conseguimento degli scopi previsti secondo modalità e tempi diversi, purché compatibili con il conseguimento degli scopi previsti dall'art. 1385 c.c., onde consentire il particolare e migliore regolamento degli interessi voluto delle parti stesse: sicché la può essere concretamente effettuata anche con traditio dazioni ripartite o differite oppure con dazione a mani d'un terzo, mandatario di entrambe le parti, con incarico di procedere alla traditio previo accertamento del verificarsi di determinate condizioni. E ciò senza che tali modalità pattizie dell'acquisizione della somma al patrimonio del destinatario minimamente influiscano, una volta effettuato il versamento da parte del soggetto ad esso tenuto ed uscita quindi la somma dal patrimonio dello stesso, sulla natura giuridica e, quindi, sull'efficacia di essa. Le funzioni di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio, pur accomunate nel medesimo istituto, sono distinte, onde la seconda - che si realizza, in caso d'inadempimento, secondo la previsione dell'art. 1385, comma 2, c.c. - non viene meno, una volta che la somma dovuta sia stata concretamente messa a disposizione del destinatario da parte del soggetto tenuto alla prestazione, uscendo dal patrimonio di quest'ultimo, per il sol fatto che la prima non si realizzi contestualmente, ove, come nella specie, la materiale immissione nella disponibilità della somma stessa da parte del destinatario sia pattiziamente e legittimamente, per quanto sopra evidenziato - regolata con tempi e/o modalità diverse rispetto alla conclusione del contratto cui la pattuizione accede. La caparra confirmatoria, oltre a dimostrare esteriormente la conclusione del contratto e ad integrare una anticipata parziale esecuzione della prestazione convenuta, ha la funzione di rappresentare un anticipato risarcimento del danno in caso di mancato adempimento. Sotto tale aspetto essa si accosta alla clausola penale, stipulata per il caso d'inadempimento, per il fine che essa rivela di indurre l'obbligato ad eseguire la prestazione. Peraltro, l'accostamento tra caparra confirmatoria e clausola penale, stipulata per il caso d'inadempimento, non può andare oltre il rilievo del comune intento che esse rivelano di indurre l'obbligato all'adempimento, in quanto esse hanno un diverso ambito di applicazione. Mentre la prima è applicabile al caso che il contratto non debba essere più adempiuto per l'avvenuto esercizio del diritto di recesso, la seconda è, invece, applicabile al caso che il diritto di recesso non sia stato esercitato. Pertanto, in uno stesso contratto ben può essere stipulata una clausola penale, in aggiunta alla caparra confirmatoria. In tale ipotesi, la clausola penale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l'esecuzione o la risoluzione. Qualora sia stabilito che il pagamento del prezzo debba eseguirsi entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa concludere il contratto definitivo (e, quindi, detta scadenza sia antecedente alla data fissata per la stipulazione del definitivo), la parte è obbligata al versamento tempestivo di esso nel domicilio del creditore (artt. 1183,1498 c.c.) e, ove non vi provveda, colui che è tenuto al pagamento (nella fattispecie, il promissario acquirente) è da considerarsi inadempiente. Pertanto, può configurarsi inadempimento coercibile del preliminare, non solo rispetto all'obbligazione finale di conclusione del definitivo, ma anche rispetto alle eventuali obbligazioni interlocutorie che trovano la propria fonte immediatamente nel preliminare e che sono dirette, in tutto o in parte, ad anticipare gli effetti del definitivo.

Atto di conferma e imposta di registro

Cassazione, ordinanza 20 novembre 2020, n. 26443, sez. V

L’atto di "conferma" riguarda "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici" ed è finalizzata a sanare (art. 1423 c.c.) la nullità derivante dall'omessa indicazione degli estremi del titolo abilitativo all'edificazione ( , licenza edilizia, concessione edilizia ratione temporis o permesso di costruire) mediante la dichiarazione della menzione mancante nell'atto originario.

Laddove la "conferma", allo stesso tempo, contenga il riconoscimento che gli atti originari avevano avuto ad oggetto, per effetto dell’accessione, "anche" un quid pluris, ossia un fabbricato per il quale era necessario riportare la dichiarazione, nelle forme del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, artt. 38 e 47, che la costruzione era iniziata prima dell'1 settembre 1967, si pone il problema della rilevanza fiscale dell’atto.

Il pacifico decorso del termine quinquennale (dalla stipulazione degli atti confermati) di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 76, comma 1, preclude l’assoggettabilità ad imposta di registro in misura proporzionale, anche per enunciazione, dell'acquisto del fabbricato, che era insito (e implicito) nell'acquisto del terreno ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 24, comma 1. 

Agevolazione prima casa - alienazione nel quinquennio - riacquisto

 Nell’ipotesi in cui venga alienato nel quinquennio l’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa e si riacquisti una nuova abitazione entro l’anno, ai fini della conservazione della agevolazione in parola, è necessario che la destinazione ad abitazione principale del (secondo) appartamento acquistato (entro l'anno dalla alienazione del primo) sia formalmente comprovata dalle risultanze anagrafiche, essendo ininfluenti le situazioni di mero fatto difformi dagli atti dello stato civile (Sez. 6- 5, ordinanza n. 3713 del 13/02/2017, Rv. 643208 - 01 e Sez. 5, sen-tenza n. 2266 del 03/02/2014).  E la essenzialità del requisito della effettiva destinazione ad abitazione principale del secondo immobile comporta il corollario della decadenza della agevolazione nei casi in cui il nuovo acquisto concerna la nuda proprietà (Sez. 5, sentenza n. 1714 8 del 28/06/2018, Rv. 649399 - 01) ovvero una quota in comunione pro indiviso « particolarmente esigua » tale non assicurare all' acquirente il godimento dell'immobile come abitazione propria (Sez. 5, sentenza n. 13291 del 17/06/2011, Rv. 618463 - 01).  (Cfr. Cass. Civ. Ord. Sez. 5, n. 29392/2019, pubblicata il 13/11/2019)  

La fattispecie della decadenza dal beneficio prevista dal quarto comma nota II bis della Tariffa allegata al testo unico delle disposizioni relative all'imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986 n.131, nel caso di trasferimento dell'immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell'acquisto introduce un'eccezione a tale regola nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In ordine alla decadenza dal beneficio, che qui rileva perché il contribuente è venuto meno all'obbligo di destinazione dell'immobile, e' stato anche detto che « Al fine di consentire al contribuente di evitare la decadenza dalle suddette agevolazioni sono, dunque, previste, con riferimento all'acquisto del secondo immobile, condizioni diverse rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni medesime per l'acquisto del primo immobile. In particolare, mentre il riconoscimento del beneficio è subordinato - oltre al fatto di non essere titolare di diritti di proprietà (o di diritti a tal fine assimilati) su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare di diritti di proprietà (o diritti, assimilati) su altra abitazione acquistata con agevolazioni fiscali cd. «prima casa» - al trasferimento della residenza del contribuente nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato, il mantenimento dello stesso in caso di alienazione dell'immobile acquistato è subordinato alla più restrittiva condizione dell'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Siffatta differenza di disciplina - ritenuta non irragionevole dalla Corte costituzionale (cfr. ord. del 13 febbraio 2009, n. 46) -trova giustificazione nell'intenzione del legislatore di favorire l'acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale (vedi, art. 47, secondo comma, della Cost.), anche a coloro i quali siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza, per le contingenti necessità della vita e, al contempo, di evitare che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi agevolati in virtù della semplice integrazione dei requisiti necessari a godere della agevolazione in riferimento al primo acquisto (cfr. Cass. 28 giugno 2016, n. 13343; Cass., ord., 30 aprile 2015, n. 8847).

Diritto del mediatore alla provvigione.

Cassazione, sentenza 19 novembre 2019, n. 30083, sez. II civile
CONTRATTI – VENDITA - Immobiliare - Mediazione - Diritto del mediatore alla provvigione -

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio

Srl e Cooperative - Adeguamento degli statuti entro il 16 dicembre 2019 - Nomina dell'organo di controllo.

E’ ormai prossima la scadenza del 16 dicembre 2019, termine entro il quale le società a responsabilità limitata e le società cooperative dovranno provvedere, laddove ne ricorrano i requisiti, sia alla nomina dell'organo di controllo sia all'eventuale adeguamento dello statuto.

Infatti Il D.Lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019 (Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza), nonchè la L. n. 55/2019, di conversione del D.L. n. 32/2019, novellando l’articolo 2477 c.c., hanno esteso, anche alle società a responsabilità limitata e alle società cooperative, l'obbligo, già sussistente per le SPA e le SAPA, di nominare un organo di controllo o un revisore.

Ai sensi del nuovo art. 2477 c.c. infatti  la nomina dell'organo di controllo o del revisore è obbligatoria se la società a responsabilità limitata o la società cooperativa:

a) è tenuta alla redazione del bilancio consolidato;

b) controlla una società obbligata alla revisione legale dei conti;

c) ha superato per due esercizi consecutivi almeno uno dei seguenti limiti:

1. totale dell'attivo dello stato patrimoniale: 2 milioni di euro;
2. ricavi delle vendite e delle prestazioni: 2 milioni di euro;
3. dipendenti occupati in media durante l'esercizio: 10 unità.

In ogni caso l’obbligo di nomina dell'organo di controllo o del revisore cessa quando, per tre esercizi consecutivi, non è superato alcuno dei predetti limiti.

Se l'assemblea non provvede, alla nomina provvede il Tribunale su richiesta di qualsiasi soggetto interessato o su segnalazione del Conservatore del registro delle imprese.

Per espressa previsione dell'articolo 379 del D.Lgs. 14/2019, in sede di prima applicazione delle nuove regole, si deve aver riguardo ai due esercizi antecedenti la scadenza del 16 dicembre 2019, quindi agli esercizi relativi agli anni 2017 e 2018.

Per quanto riguarda l'adeguamento dello statuto, laddove l’atto costitutivo non contenga previsioni relative all'organo di controllo e/o al revisore legale, non occorrerà procedere ad alcuna modifica poiché si applicheranno le norme di legge, a meno che non si voglia introdurre pattiziamente una specifica regolamentazione. Se invece  l'atto costitutivo contiene già previsioni relative all'organo di controllo e/o al revisore legale, occorrerà verificare se le eventuali condizioni ivi previste per la sua istituzione e soppressione, siano conformi a quanto previsto dai nuovi commi 2 e 3 dell'art. 2477 c.c., e in caso contrario occorrerà procedere all’adeguamento.